一堆预售证出来，价格体系又清晰了一些 | 楼先生问答NO.394

Original 楼先生层楼 2022-05-16

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最近这两周，太热闹了。

将近40张预售证，五千套房源，一起上市。上一期建议大家「买房要抓住关键性节点」，6月开发商年中业绩冲刺，会加快推盘节奏，甚至会放宽购买条件。

这么多预售证发放出来，能够更清晰地看到行政手段对各板块的管制力度——混乱中的、限价下的楼市众生相。

这几天霸占着C位的梧桐郡，原先也觉得便宜，但这次突然让大家意识到，原来毛坯价只有2万2，实在便宜得不像话。毕竟南湖精装价格都上3万了。

杭州壹号院领出了4.81万的价格，几乎纹丝未动，开发商已经哭倒在奔竞大道上。想想看，抬头可见的澄品不仅拿到了4.74万的高层，洋房直接上了5.6万。

还有晓风印月、中海云宸，不知多少次被政府给的价格吓了回来。这两个楼盘，短期内想要突破限价，挺难的。要么短期内直接拿了开了，要么捂着另找时机。

望江新城的御品，首开均价6.8万，据说整盘6.98万，持平南星桥。无数开发商捂着高价盘只有一句「滨江真牛」。

而市中心A楼盘，看到政府给的价格，一口血要吐出来，每平方亏四五千，说我们再努力努力吧。跟A楼盘距离不远的D楼盘，开过一次，之后无声无息，可能也懒得挣扎了，听说一个小股东涨不上去就不准卖。

艮北那边的两个在售楼盘，也是不甘心再卖4万出头，但另一个纯新盘，却老老实实按照四万零四百的均价，在做营销方案。城东新城比较佛系，小户型能摇号，大户型摇不起来，慢慢卖也还过得去。

还有之江板块，祥生云境拿到了3.86万的小高层，附近的仁恒西湖世纪心凉个半截。

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300万内、置换型投资、大城西或大城北

@快乐

你好，我现在西湖区蒋村有一套房子，手上现金100万，外地有一套100万左右的房子，准备卖掉，置换一套300万内的房子，打算在城西或城北两个区域，一直摇不到，新房和二手房哪个好？投资用，希望品质好一点。

楼先生：一二手房之间的选择，其实说过很多次。如果自住，不着急的话，还是应该优先考虑一手房，各方面还是要进步不少。如果是投资，那基本上就没什么好纠结的，盯牢那些契合总价的新盘就可以了。下半年限价会严格一些，一直摇不到，那也得继续摇。跟一手房相比，二手房还是要贵一些。

比如大城北方向，今年会非常热闹，都是一些像融创、融信、世茂、华润这样的实力房企。在你的总价内，选择余地蛮大的。比如你可以关注臻蓝府，它的高层单价和总价都不高。或者把目光投向纯新盘，比如城北万象城的住宅部分，预计年末会上市，单价应该也高不了，还有璀璨澜宸，以及德信和融信的项目，也可以关心。到丁桥长睦，另有一片的新盘等待上市，比如芳菲与城、武林上城，到年底或明年初还有天阳、中建两个现房项目。

往城西方向的选择反而少一点，主要集中在三墩和良渚，像云和湖和云谷天境的中签率也会比较低，另外投资的话，和光尘樾还是应该去摇一摇。城西方向还有一个地方能关注，就是今天第一天登记的梧桐郡，这个楼盘跟未来科技城说得上话。

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城北万象城、大城北/发展空间、250-260万

@soso

老师好，万达广场这边的次新房值得入手吗？那边有发展空间吗？北辰之光和星汇尚城，总价低一些，万家名城和瑷颐湾，总价要高很多，您觉得如何？我大概能接受250-260万左右。

楼先生：买来自住问题不大，只要你能接受一点，二手房普遍比新房还是要贵不少。比如瑷颐湾和万家名城，是那一片价格最坚挺的，至少也要三万五六以上。即便是单价要便宜一点的二手小区，杂七杂八的税费加上去，也还会超出预算。如果你着急自住，选择二手房是一个方案，但如果不着急，建议还是多关注新房吧。城北有一堆的限价新盘，完全可以先去试试看。

另外，万达广场附近的居住密度已经很高了，大致的城市轮廓已经出来了，商业也有了，地铁也会通过来，已经是相当成熟的居住区。当然往北面去，城市界面还处于更新状态，但换个角度看，这就是一种向上发展，大运河新城也是接下来重点开发的区域，今后两条地铁线会把整个城北贯通起来，以城北万象城和万达广场为中心，会形成北部中心地带，它会辐射到崇贤，甚至仁和。

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大学城北、三年后回杭州、置换要注意限贷

@Sadie

关注你的公众号已经很久了，想请教下，我在下沙大学城北有一套唯一住房，89方。目前我在苏州工作，3年后回杭州的可能性很大。大学城北后期发展怎么样？还有上升空间吗？还是应该把这套卖掉，置换到别的区域？

楼先生：目前大学城北的状态还是缺少规划，而且地铁也没到这里，加上很多的关注度被大江东吸引过去了。如果接下来有很多土地可以出让，也是一种向上的信号，暂时也还没看见。所以，如果房子一时半会用不上，也有足够的时间和精力可以折腾，那可以置换一下。

实力比较强的话，可以往跟核心的区域去，比如九堡、艮北或者丁桥，甚至跨江到南岸，与拥江发展沾一沾边，总之越靠市中心的房子，今后回到杭州，用得到的机会就大。如果实力一般，但又想去碰碰运气，从投资角度出发，总价契合的新盘都可以摇一摇，这样的楼盘还有不少。只不过置换之前，要注意限贷方面的限制，比如首付成数、房贷利率这些。

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550万内、二套改善自住、金科钱塘博翠

@fiona-liuming

我是二套首付6成，改善自住，总价预算550万内，小孩明年幼儿园，希望小学还行，目前看了彭埠的都会风华，还有七堡的天悦江湾，从自住和小孩上学的角度，哪个更好？或者还有其他推荐吗？

楼先生：二选一的话，还是天悦江湾吧。改善自住还是需要一个相对宽裕的空间，你的预算在艮北可以买到一套140方左右的四房户型，而在城东新城这边，有点尴尬，向上到四房，预算够呛，向下到三房，改善的感觉又差一点。

还有最实在的现状，城东新城和艮北新城之间有六千的价差，而两个板块就隔着一道正在抬升的杭甬高速。抬上去之后，城东新城通往艮北新城的那些断头路会慢慢通畅起来，除了城东新城更靠市中心，其它方面都差不大多。从性价比来讲，艮北的几个楼盘会高一些。

其它的推荐，除了天悦江湾，在售的还有杨柳郡和公园1872。只是比较麻烦，天悦江湾和公园1872已经停了半年多了，还没有打算要加推的意思，听说是在等价格。如果还是4万，中签率不会高的。另外还有一个纯新盘值得关注——钱塘博翠，有140方户型，预计9月首开。

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550-650万、招商·闻博花城、萧山市北西

@归去来

楼先生，您好。又来麻烦您了。家里一人在城站上班，一人在滨江上班。本来一直在看滨江区政府附近二手房，但都是老小区，品质不高，而且三房都是大户型，总价不便宜。因为对其他区域不熟悉，想问下江南实验学校这个学区级别的，其他区域有好的选择吗？总价预算550-650万，三房或四房。

楼先生：现在确实还比较难买到逞心如意的二手房，不值得仓促下手。要不就再垫垫脚，努力一下晓风印月，附近有地铁、学校以及购物中心，是今年滨江改善最理想的楼盘，或者中海云宸也是一个选择目标。只不过，滨江区的新盘价格都备不上去，肯定要摇号的，你愿意垫垫脚，拼一下运气，也可以。

在江南岸，除了滨江区之外，更多的选择在钱江世纪城和萧山市北，有一摞的楼盘，只不过学区可能会普通一些。比如保利澄品，听说作为股东之一的滨江会接手装修，其它还有萧山市北的拥潮府、锦宸以及名门府二期，在那一片楼盘中，杭州世纪的定位比其它都高一些，你可以重点留意。另外像招商的闻博花城，也蠢蠢欲动准备上市了。

还有就是往江干区的城东，价格比较契合，4万6的城东新城，以及4万出头的艮北新城，总共有八九个新楼盘。想要学区比较有档次，其实还有另一个方向，那就是之江，云镜小高层的价格只备到了3.86万。

6月23日·主题报告会·大咖面对面

层楼 x 地产小王子

《地产说》线下分享见会面vol.9

未来已来——未来科技城最新规划详解

未来科技城≠马云。于是，高铁新城来了，之江实验室来了，物联网小镇来了，甚至北面的瓶窑也会参与进来.....整个未来科技城向外扩延，拉开了骨架。

那么未来科技城2.0还有什么前景？它有哪些最新的规划方案？未来科技城2.0边界到底在哪里？既然未来科技城2.0发展势在必行，下一个重要的机遇点在哪里？大家都说自己是未来科技城的楼盘，谁是真的，谁又是在蹭热度的？

本周日，《地产小王子》创始人程立老师带你重新认识未来科技城。

活动时间：6月23日下午2点（本周日）

活动地点：融创金成·江南府售楼处

具体地址：未来科技城天目山西路与上和路交叉口南

分享嘉宾：《地产小王子》创始人程立老师